Рынок курортной недвижимости (гостиницы, пансионы, апартаменты) традиционно считается самым перспективным для инвестиций в Черногорию. Поэтому подавляющая часть девелоперских проектов в последние годы реализовывалась именно в этом сегменте. Постепенно вслед за доминирующим туристическим сектором экономики страны начинают развиваться и остальные секторы - правда, пока только те, которые прямо или опосредованно связаны с индустрией туризма. В их числе торговый, офисный и складской сегменты рынка коммерческой недвижимости.


В существующих обстоятельствах данные сегменты рынка коммерческой недвижимости представляются весьма перспективными для девелоперов и инвесторов: конкуренция развита слабо, а вкусы потребителя (то есть арендатора, покупателя, конечного пользователя) еще не сформированы. Но, выходя на данный рынок, следует сразу принимать во внимание обратную сторону такой ситуации – почти полное отсутствие информации об основных игроках. перспективных проектах, динамике и структуре рынка.

Решением в данном случае может стать обращение к международному опыту девелоперов и его сочетание с консультациями специалистов по данному региону. Ведь в работе с любым местным рынком, безусловно, необходимо учитывать его особенности, структуру спроса, привычки населения. Конечно, от ошибки не застрахован никто, риски освоения новых сегментов рынка всегда велики, и Черногория — не исключение. Поэтому в качестве оптимального варианта могут быть выбраны некрупные проекты в области коммерческой недвижимости, в процессе реализации которых само поведение рынка прояснит перспективность выбранного формата.

Ниже представлен обзор основных сегментов рынка коммерческой недвижимости в Черногории.

Торговые помещения

В настоящий момент в Черногории рынок торговой недвижимости находится на начальном этапе своего развития и представлен преимущественно торговыми площадями на первых этажах (так называемый street retail). Причем большинство сделок с таким типом помещений – это купля-продажа, а не аренда.

Концептуальные торговые центры только начинают появляться в наиболее крупных городах, таких как столица Черногории Подгорица и туристический центр страны Будва, что обусловлено повышенным спросом на торговые помещения в этих районах и очевидной ограниченностью предложений в области street retail.

Реализация заявленных проектов строительства торговых центров приведет к острой конкуренции между ними и одновременно будет стимулировать развитие в Черногории цивилизованного рынка торговой недвижимости. Ожидается, что число появившихся крупных объектов торгового назначения (молов, торгово-развлекательных центров и т.д.) в основных туристических и экономических центрах Черногории не превысит 7-10 в ближайшие 2-3 года. С точки зрения удовлетворения текущего спроса со стороны покупателей, достаточно двух-трех концептуальных ТЦ площадью 30-40 тыс. кв.м. в Подгорице и одного-двух таких объектов в Будве. Остальные города, в том числе на побережье, не испытывают острой необходимости в появлении таких крупных торговых объектов в силу местной специфики рынка.

С точки зрения структуры потребительского спроса в Черногории наиболее перспективными считаются торговые помещения следующей специализации:
- DIY (товары для дома, строительные и отделочные материалы);
- Мебельные салоны площадью свыше 500 кв.м.;
- Автомобильные салоны, автосервисы;
- Рестораны (не fast food);
- Салоны красоты, парикмахерские.

Следует также учитывать, что поскольку площади в современных торговых центрах, как правило, предлагаются в аренду, в структуре спроса и предложения по видам сделок доля аренды по отношению к доле продаж будет постепенно увеличиваться.

Офисные помещения

Рынок офисной недвижимости Черногории также находится в стадии формирования. Местные компании, то есть потенциальные арендаторы/покупатели офисных площадей, демонстрируют невысокие требования к качеству помещений. Специфика местного рынка и культура ведения бизнеса определяют тот факт, что в стране доля современных офисных центров в структуре предлагаемых объектов недвижимости минимальна. Более того, из-за низкого уровня спроса на такие объ¬екты девелоперы не спешат со строительством новых офисных центров, предпочитая вкладывать средства в более прибыльные сегменты.

Еще одной важной особенностью рынка офисной недвижимости является то, что у объектов этой категории нет четко выраженного офисного назначения. В объявлениях, появляющихся в СМИ, предлагаются «коммерческие площади» или «бизнес-площади», которые могут быть использованы как под офисы, так и в других целях. Большинство из них расположены в жилых домах и, по сути, являются бывшими жилыми помещениями. У действующих и строящихся бизнес-центров – в Подгорице и в районе Герцег-Нови – офисная функция также совмещена с другой, чаще всего торговой или жилой.

С учетом роста интереса к Черногории зарубежных компаний различной направленности (строительство/девелопмент, туризм, финансы, транспорт, и др.) в последнее время наблюдается спрос на офисы (как правило, в аренду). Кроме того, по закону в большинстве случаев для покупки земли необходимо зарегистрировать фирму в Черногории. Поэтому становятся все более востребованными площади размером 10-20 кв.м., так как фирма не может вести никакой деятельности без регистрации по конкретному адресу.

Складские помещения

Развитие цивилизованного рынка складской недвижимости обычно начинается значительно (на 3-5 лет) позже, чем развитие других сегментов рынка коммерческой недвижимости. Фактически, на данный момент рынок складской недвижимости как таковой в Черногории отсутствует. Площади под склады не выделяются в отдельный сегмент рынка, а предлагаются либо в составе объектов торгового назначения, либо как «бизнес-площади».

Как правило, само понятие «складское помещение» в Черногории относится преимущественно к подсобным площадям при торговых точках. Назначение таких помещений исключительно краткосрочное: оперативное хранение товаров, реализуемых в расположенных рядом предприятиях торговли. Более того, значительная часть магазинов вообще не имеет подсобных помещений – в мелких продовольственных точках завоз товара происходит ежедневно по мере необходимости.

Если говорить об исключениях из общей картины, то максимально приближенные к современным складским комплексам объекты расположены в окрестностях крупных городов центральной части страны и в меньшей степени – побережья. Наибольшее число таких объектов находится в районе Подгорицы, Никшича и Бара. Склады представляют собой легковозводимые здания без отопления. Кстати, климат Черногории позволяет минимизировать затраты на строительство и эксплуатацию.

Что касается перспектив развития данного сегмента рынка, то в ближайшие 3-5 лет ожидается появление нескольких десятков небольших распределительно-складских центров в Будве, Подгорице и вдоль основных магистралей. В отдельный формат, тем не менее, эти объекты пока выделяться не будут. Так, например, планируется строительство дистрибутивно-складского комплекса, совмещенного с торговым центром формата DIY в Радановичах, между Будвой и Тиватом. Существует еще несколько подобных проектов, однако их востребованность на рынке пока невозможно оценить.

Крупных же логистических комплексов площадью свыше 50 000 кв.м. в Черногории, очевидно, в ближайшее время не появится. Во-первых, экономика страны имеет выраженную курортную специализацию. Во-вторых, в стране недостаточно развито промышленное производство. Единственным исключением из этого правила может стать крупный торговый порт Бар. Здесь строительство складских и логистических центров целесообразно, поскольку есть потенциальный спрос на такие площади.

Гостиничные помещения

Гостиничный сегмент в Черногории относится скорее не к коммерческой недвижимости, как это принято в Европе и России, а к рынку жилья, в котором существенную долю занимают дома, сдаваемые в аренду. Это связано с преобладанием индустрии туризма над остальными секторами экономики.

Гостиничный фонд весьма разнообразен и в полной мере удовлетворяет потребительский спрос. Как и в любой туристической стране мира, классификация отелей в Черногории обозначена количеством звезд в соответствии с международными требованиями. Стоит обратить внимание на то, что Черногория лишь недавно стала позиционировать себя как туристическая держава, и некоторые отели еще не успели получить международную сертификацию. Основное число гостиниц составляют отели 3* и 4*, предложений стандарта 5* почти нет.

Наибольшее число гостиниц сосредоточено в районе Будвы. Такая концентрация обусловлена высокой привлекательностью этого города и его окрестностей в плане пляжного отдыха. В совокупности на три самых популярных курорта Будванской ривьеры (Будва, Бечичи и Святой Стефан) приходится порядка 72% всех отелей Черногории. Ощутимую долю гостиничного рынка занимает сектор мини-отелей. Он представляет собой выставленные на продажу особняки и виллы в состоянии, требующем реставрации. После покупки их реконструируют и сдают в аренду.

Заполняемость гостиниц и мини-отелей носит сезонный характер. По данным статистики, наибольшее число «человеко-ночей» приходится на август. При этом отдыхающие из стран постюгославского пространства предпочитают размещаться в частных домовладениях и мини-отелях, тогда как западные туристы чаще останавливают свой выбор на гостиницах и пансионатах.


Текст: Екатерина Газова.
Материал предоставлен Русским журналом «Адриатика».